Erfahren Sie bei uns die entscheidenden Faktoren
Immer wieder wird es erforderlich, dass die Betreiber von Beherbergungsbetrieben den Wert ihres Unternehmens erfahren möchten.
Die Kaufpreisermittlung: Ein Investor möchte ein Hotel erwerben. Er benötigt eine realistische Einschätzung aufgrund der allgemeinen und individuellen Situation des Unternehmens. Der Verkaufspreis bemisst sich ebenso wie der Kaufpreis, allerdings aus Sicht des aktuellen Eigentümers. Die Gründe für den Verkaufswunsch können Alter, Krankheit oder eine wirtschaftliche Schieflage sein.
Scheidung oder Erbschaft: Vielfach verkaufen die Erben ein Hotel, sofern es nicht einer übernimmt und die Miterben auszahlt. In beiden Fällen ist der realistische Wert erforderlich. Das gilt ebenso bei Ehescheidungen mit Anspruch auf Zugewinn.
Ein Beleihungsgutachten benötigen Kreditgeber, die dem Pächter oder Eigentümer einen finanziellen Engpass überbrücken oder Geldmittel für eine Renovierung bereitstellen.
Die Bilanzierung des Immobilienvermögens wird fällig, wenn ein Hotel oder eine ganze Hotelkette einem Immobilienfonds angehört.
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Die wichtigsten Faktoren für die Immobilienbewertung eines Hotels
Es gibt eine Vielzahl von Einflüssen, die für die Wertermittlung Hotel von Bedeutung sind. Sie alle sind jedoch keine absoluten Größen, sondern stehen in enger Verbindung zur Art des jeweiligen Beherbergungsbetriebs.
Der Standort des Hotels
Was für Geschäftsreisende wichtig ist, wirkt sich auf ein Touristenhotel ungünstig aus. Wer beruflich unterwegs ist, sucht ein Haus mit guter Verkehrsanbindung, in Messenähe oder unweit vom Flughafen. Urlauber dagegen wünschen sich meist eine ruhige Lage, vielleicht bei einem Park oder auch zentral für die Besichtigung eines historischen Stadtkerns. Kostenloses WLAN ist fast immer unabdingbar, ein abwechslungsreiches Frühstücksbuffet ebenfalls. Sehr gerne gesehen ist ein Fitnessraum oder ein kleiner Spa-Bereich.
Die Person des Betreibers
Hat er das passende Konzept für sein Haus? Engagiert er sich ausreichend? Ist er in der Lage, sein Personal entsprechend zu führen und anzuleiten? Sind seine Maßnahmen nachhaltig und plausibel?
Die Marktpositionierung
Dazu bedient sich der Gutachter unter anderem der Bewertungsportale. Sind dort die Einschätzungen überragend, spricht dies für eine hohe Akzeptanz bei den Gästen. Bei diesen Plattformen spielen die Aspekte eine Rolle, die für den Großteil der Besucher wichtig sind: Lage, Freundlichkeit, Sauberkeit und Qualität des Frühstücks. Findet ein Haus vorwiegend negative Beurteilungen oder überhaupt keine, spricht viel dafür, dass es im unteren Bereich der Akzeptanz liegt.
Die vertragliche Konstellation
Es macht einen großen Unterschied, ob das jeweilige Hotel vom Eigentümer selbst betrieben wird oder ob es verpachtet ist. In diesem Fall nämlich ist der Gewinn deutlich geringer, da ein bestimmter Prozentsatz des Umsatzes – meist sind es 15 bis 25 Prozent -abzuführen ist.
Die wertbildenden Aspekte
Dieser sehr umfangreiche Bereich umfasst die wirtschaftliche Betriebssituation wie etwa die Kosten- und Umsatzstruktur, das Betriebsergebnis, den Zustand und die Ausstattung von Haus und Zimmern sowie den örtlichen Hotelmarkt.
Die Gesamt- und Restnutzungsdauer
Die Gesamtnutzungsdauer eines Hotels beträgt 40 bis 60 Jahre.
Das Modernisierungsrisiko
Modernisierungen dienen dazu, das Hotel konkurrenzfähig zu halten oder zu machen und die Ertragsfähigkeit nachhaltig zu sichern. Insbesondere gilt es auch, die Möglichkeit einer Drittverwendung zu betrachten; also ein Hotel zur Seniorenresidenz zu gestalten. Besteht keine Aussicht auf eine Umsatzsteigerung, gilt die Renovierung als problematisch. Das Modernisierungsrisiko beträgt 0,5 bis drei Prozent der Kosten für die Herstellung.
Die Revitalisierungskosten
Sie kommen bei einem sehr alten Gebäude zum Tragen, das in dem aktuellen Zustand nicht mehr zeit- oder gar zukunftsgemäß ist. Die Revitalisierung geht dabei weit über eine Sanierung hinaus.
Die Methoden für die Immobilienbewertung
Abhängig vom Grund für die Immobilienbewertung Hotel wählt der Gutachter unterschiedliche Ansätze.
Das Ertragswertverfahren stellt Erträge – also die Einnahmen aus dem Betrieb – und Aufwände einander gegenüber und ermittelt daraus den Reinertrag.
Handelt sich um ein verpachtetes Hotel, legt der Begutachter die betriebswirtschaftliche Pachtwertmethode zugrunde. Dabei fließt zusätzlich zur reinen Ertragsermittlung auch eine Unternehmensbewertung ein. Sie ist erforderlich, weil etwa bei der Beleihung langfristig großer Wert auf Nachhaltigkeit und Plausibilität liegt.
Der Discounted-Cashflow kommt zum Einsatz, wenn internationale Investoren beteiligt sind. Er ist auf die Zukunft ausgerichtet und ermittelt künftige Zahlungsüberschüsse, die er mithilfe der Kapitalkosten diskontiert.
Formeln und Kennzahlen für die Immobilienbewertung Hotel
Die Zimmerbelegung berechnet sich nach der Formel ->
belegte Zimmer / verfügbare Zimmer
Der Zimmererlös basiert auf der Formel ->
Zimmerumsatz / belegte Zimmer.
Dieser durchschnittliche Zimmererlös ist auch bekannt als ARR (Average Room Rate). Er lässt alle Faktoren außer Acht, die über den reinen Übernachtungserlös hinausgehen. Mehrwertsteuer, Frühstück, Provisionen und Rabatte bleiben unberücksichtigt.
Eine weitere Kennzahl benennt den Erlös pro verfügbarem Zimmer. Er berücksichtigt demnach auch die nicht belegten Zimmer und erstellt den Zusammenhang zum Erlös her. Der internationale Begriff lautet Yield. Ihm liegt die Formel zugrunde
Zimmerbelegung x durchschnittlicher Zimmererlös
Auch die Aufenthaltsdauer spielt eine wichtige Rolle bei der Wertermittlung Hotel und basiert auf der Formel
Übernachtungen / Ankünfte
Der Belegungsfaktor bezeichnet die Zahl der Zimmer, in denen mehr als ein Gast wohnt. Die Formel dafür lautet
Übernachtungen / (belegte Zimmer x Öffnungstage)
Die wichtigsten Beherbergungsbetriebe
Ein Hotel hat meist mehr als 20 Zimmer und bietet einen gewissen Komfort. Das bedeutet: Es gibt eine Rezeption, die tägliche Zimmerreinigung und ein Restaurant. Weitere Dienstleistungen oder Ausstattungsextras bestimmen die Einstufung nach Sternen.
Das All-Suite-Hotel verfügt ausschließlich über Suiten, also Wohn- und Schlafzimmer sowie das Bad sind von einer Partei bewohnt.
Im Apart-Hotel verfügen die Apartments oder Studios über eine Kochnische.
Beim Boutique-Hotel handelt es sich um ein individuell gestaltetes und inhabergeführtes Hotel mit hohem Komfort.
Der Gasthof ist ein oft ländlicher Betrieb mit dem Schwerpunkt auf der Gastronomie. Gästezimmer stehen zur Verfügung.
Das Hostel beherbergt vorwiegend Rucksacktouristen mit wenig Geld. Sie schlafen in Mehrbettzimmern und nutzen ein Gemeinschaftsbad sowie eigene Schließfächer.
Das Kurhotel bietet Behandlungen an. Es liegt in einem Kurort oder einem Heilbad.
Das Motel ist schlicht eingerichtet und ausgestattet, verfügt aber über zahlreiche Parkplätze. Hier übernachten fast ausschließlich Kraftfahrer.
Eine Pension ist meist kleiner und familiärer als ein Hotel und bietet deutlich weniger Dienstleistungen an. So gibt es – wenn überhaupt – nur für die eigenen Gäste Halb- oder Vollpension.
Privatzimmer liegen in einem privaten Wohnhaus; es dürfen höchstens acht Zimmer sein.
Heid Immobilienbewertung Heidelberg bietet Expertise im Sektor Immobilien, mit Schwerpunkt auf der Überprüfung und Erstellung von Verkehrswertgutachten und der Wertermittlung für Immobilien und Grundstücken jeglicher Art.Unsere öffentlich bestellten Sachverständigen verfügen über langjährige Erfahrung leisten kompetente Investment- und Kaufberatung für Privatpersonen oder gewerblich Interessenten.
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