Im dritten Quartal hat der Schweizer Markt für Wohneigentum die gefährliche Zone des Immobilienblasenindexes der UBS erreicht. Die Grossbank hat aber auch eine klare Vorstellung davon, in welchen Gefahrenregionen die Überhitzung am grössten ist und wie es weitergehen soll.

Ob am Immobilienmarkt eine Blase entsteht, wird in der Schweiz seit Jahren diskutiert. Nun ist es laut Daten der UBS tatsächlich so weit gekommen und es hat sich am Schweizer Markt für Wohneigentum eine Blase gebildet. Allerdings nicht der Form, die der üblichen Definition einer Blase entspricht. Bei einer solchen müssten nämlich die Preise nach einem steilen Anstieg ebenso schnell wieder abstürzen, was zu einem Platzen der Preisblase führt. Diese Blasen lassen sich jedoch meist erst im Nachhinein erkennen. Dazu kommt, dass am Schweizer Immobilienmarkt weit und breit nichts von einem Preissturz zu sehen ist. Dennoch hat der von der UBS berechnete Immobilienblasenindex im dritten Quartal die Schwelle von 2 Punkten überschritten und damit offiziell den Bereich erreicht, den die Grossbank als «Blase» bezeichnet. Auch wenn sich der Wert mit 2,05 zwar nur knapp innerhalb der Blasenzone bewegt, handelt es sich beim Anstieg gegenüber der Vorperiode um den mit Abstand stärksten seit Berechnung des Barometers. Zu den bisherigen Höchstwerten von 1989, als der Index 2,4 Punkte erreichte, fehlt zwar momentan noch ein gutes Stück, dennoch könnte dieser mit einem weiteren Anstieg in dieser Grössenordnung übertroffen werden.

Situation ist „nicht nachhaltig“

Doch zunächst stellen sich folgende Frage: Wie lässt sich der grosse Sprung erklären und wie wird es in naher Zukunft weitergehen? Die UBS führt die aktuelle Entwicklung auf den starken konjunkturellen Schock durch die Corona-Pandemie zurück. Die Schweiz musste im Jahr 2020 den schärfsten Einbruch ihrer Wirtschaftsleistung der letzten 40 Jahre verzeichnen. Dieser Situation zum Trotz seien gleichzeitig die Preise für Wohneigentum nahezu explodiert und auch bei der Vergabe von Hypotheken sei eine hohe Dynamik zu beobachten. Die Grossbank bezeichnet diese Entwicklungen als «nicht nachhaltig». Somit seien die Preise für Eigenheim teuerungsbereinigt um 4 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen, während die Mieten dagegen um 2 Prozent sanken. Damit konnten sich die Eigenheimpreise noch stärker von den Einkommen abkoppeln und die Risiken, die mit den steigenden Hypothekarzinsen einhergehen, haben weiter zugenommen.

Hypothkarvolumen wächst gefährlich

Eine ähnliche Gefahr gehe vom ebenfalls jüngst stark gewachsenen Hypothekarvolumen aus. Laut UBS-Experten würde dieses bei einem Zinsanstieg oder einer Korrektur der Eigenheimpreise zu negativen Konsequenzen für die Wirtschaft führen. Die Ungleichgewichte konzentrieren sich aus regionaler Sicht hauptsächlich auf die Gebiete rund um die Stadt Zürich sowie auf die Zentralschweiz. Vor allem in diesen Regionen seien in den vergangen zehn Jahren die Preise für Wohneigentum überdurchschnittlich geklettert. Dazu kommt, dass dort die Eigenheimpreise im Vergleich zu den Jahresmieten weiter über dem Schweizer Mittelwert liegen. Als weitere Gefahrenregionen bezeichnet die UBS die Städte Basel und Lausanne. Die Regionen Lugano, Pays d’Enhaut, und Saanen-Obersimmental gehören derweil laut dem Index nicht mehr zu den Risikogebieten.