Immobilie verkaufen ohne Makler
Ein neues Gesetz macht ab 23. Dezember 2020 den Immobilienverkauf ohne Makler deutlich attraktiver. Der Verkäufer kann Maklerkosten künftig nicht mehr so einfach auf den Käufer abwälzen und spart daher bares Geld, wenn er den Verkauf in eigener Regie über die Bühne bringt. Worauf es dabei ankommt, soll dieser Beitrag näher beleuchten.
Wer trägt ab 2021 die Maklerkosten?
Bislang konnten Immobilienverkäufer die Maklercourtage dem Käufer in Rechnung stellen. Das neue „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ sieht nun vor, dass er mindestens die Hälfte der Provision selbst bezahlen muss – vorausgesetzt, er hat den Makler beauftragt. Um einen Maklervertrag abzuschließen, bedarf es künftig zwingend der Textform. Hat ein Makler mit beiden Parteien Verträge, so muss er sie zu gleichen Teilen zur Kasse bitten.
Diese Regelungen sind in den Paragraphen 656a bis 656d BGB festgeschrieben und sollen private Käufer von Wohneigentum (Einfamilienhäuser und Wohnungen) finanziell entlasten. Sie gelten nicht für gewerbliche Immobilienkäufer, Unternehmen oder Gemeinden.
Haus verkaufen ohne Makler: Welche Vorteile und Nachteile gibt es?
Die Vorteile für den Verkäufer liegen auf der Hand: Er spart sich die Maklerprovision, gewinnt dadurch mehr Verhandlungsspielraum und hat freie Hand bei der Auswahl der Kaufinteressenten.
Ein Nachteil beim Immobilienverkauf ohne Makler ist neben dem Zeitaufwand auch die nervliche Belastung für den Verkäufer – vor allem dann, wenn die Immobilie noch vermietet ist und es zu Unstimmigkeiten mit dem Mieter kommt.
Um mehr Rechtssicherheit zu haben und nicht übervorteilt zu werden, sollten unerfahrene Verkäufer sich ein seriöses Immobilien- und Verkehrswertgutachten erstellen lassen.
Wie läuft ein Immobilienverkauf ohne Makler ab?
Ob mit oder ohne Makler – beim Verkauf einer Immobilie werden allerlei Dokumente und Unterlagen benötigt. Vom Bauplan über den Grundbuchauszug bis hin zum aktuellen Energieausweis sind alle relevanten Papiere zusammenzustellen. Ist der Verkaufspreis ermittelt, so erstellt der Verkäufer im nächsten Schritt ein Expose und gibt dann die Verkaufsinserate auf. Nach der Besichtigung der Immobilie durch Kaufinteressenten handelt er mit diesen die Vertragsdetails aus. Den Kaufvertrag unterschreiben beide Parteien schließlich in Anwesenheit eines Notars.
Verkaufspreis: Wie wird er ermittelt?
Wer den Verkaufspreis für seine Immobilie selbst festlegen möchte, orientiert sich an den Preisen für vergleichbare Angebote in der Region, wie sie auf entsprechenden Immobilienportalen zu finden sind.
Den realen Marktwert eines Anwesens ermittelt am besten ein professioneller Immobiliengutachter. Schon ab 950 Euro lässt sich ein gründliches Kurzgutachten erstellen, das gegenüber dem Kaufinteressenten die Preisforderung des Verkäufers rechtfertigt. Ein umfangreiches Verkehrswertgutachten kostet dagegen mindestens 1600 Euro, ist dafür aber gerichtsfest und wird von den Behörden anerkannt.
Immobilien-Expose: Was gehört hinein?
Ein Expose beschreibt die angebotene Immobilie und fasst alle wichtigen Informationen zusammen. Neben einem entsprechenden Text enthält es auch den Grundriss und einige aussagekräftige, gut ausgeleuchtete Fotos. Was den Aufbau des Exposes betrifft, so wird er von den meisten Portalen vorgegeben. Inhaltlich müssen folgende Punkte erfasst sein:
-Art der Immobilie (Reihenhaus, Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, Mietwohnung etc.)
-Baujahr
-Wohn- und Grundstücksfläche
-Anzahl der Zimmer
-Angaben über Keller, Balkon, Terrasse, Garten, Garage/Stellplatz etc.
-Lage der Immobilie (Stadtteil oder ungefähre Adresse)
-Zustand und Ausstattung des Anwesens
-Möglicher Bezugstermin
-Status (Ist die Immobilie frei oder bewohnt? Ist sie noch vermietet?)
-Energieträger, Heizungstyp und Energieausweis
-Kaufpreis
Inserate: Welche Plattformen eignen sich am besten?
Ob Facebook, eBay-Kleinanzeigen oder klassische Online-Portale wie Immowelt, Immonet und Immobilienscout24, ob Zeitung oder Schwarzes Brett – eine Immobilie lässt sich über ganz unterschiedliche Kanäle absetzen. Welche Plattform oder welche Mischung im konkreten Fall am besten passt, hängt unter anderem auch von der Lage des Objektes ab. In Großstädten wie Berlin, Frankfurt oder München beispielsweise lohnt sich auch heute noch die gute alte Zeitungsannonce.
Wer gratis inserieren möchte, sucht seine Käufer über den Facebook Marketplace, die Kleinanzeigen von eBay oder das Schwarze Brett im Supermarkt. Auch Handzettel und Mundpropaganda haben sich in Zeiten der Wohnungsknappheit bewährt und führen oft überraschend schnell zum Erfolg.
Der Text eines Immobilieninserates sollte sich an der Zielgruppe orientieren. Während Senioren beispielsweise Wert legen auf Barrierefreiheit und eine gute Infrastruktur, interessieren sich junge Familien eher für einen großzügigen Grundriss und die Freizeitmöglichkeiten in der Umgebung.
Besichtigungstermin: Worauf kommt es an?
Auf Immobilienanzeigen antworten gewöhnlich auch Makler, die das Objekt an ihre Kunden vermitteln wollen. Wer bewusst ohne Makler verkaufen möchte, löscht diese Anfragen. Auch alles, was unseriös wirkt, mysteriöse Links enthält oder in bruchstückhaftem Deutsch verfasst ist, sollte ausgefiltert werden, denn allzu oft stehen Betrüger dahinter.
Seriöse Kaufinteressenten haben meist spezifische Fragen zum angebotenen Objekt, zur Wohnlage, zur Mieterstruktur in der Umgebung etc. Mit einem Telefonat lässt sich schnell die Echtheit solcher Interessenten überprüfen und nach Klärung der wichtigsten Fragen auch gleich ein Termin vereinbaren.
Die richtige Wahl für den Verkauf einer Immobilie ohne Makler ist ein privater Besichtigungstermin, bei dem sich die Interessenten wohlfühlen und ungestört umsehen können. Der Verkäufer sollte dafür niemals Geld verlangen, kann aber Bedingungen stellen in Bezug auf Zeitfenster, Finanzierungsnachweis oder Ausweispflicht.
Handelt es sich um ein vermietetes Objekt, so muss der Mieter über die Verkaufsabsicht und auch über die geplante Besichtigung vorab informiert werden. Ohne seine Zustimmung ist die Durchführung von Besichtigungsterminen nicht möglich.
Die Besichtigung sollte bei Tageslicht stattfinden. Aufgeräumte, gut gelüftete Räume wirken attraktiver als muffige Rumpelkammern und auch die gewählte Uhrzeit spielt eine wichtige Rolle (Lichteinstrahlung, Lärmbelastung etc.). Je detaillierter der Verkäufer Fragen zu Bodenbelägen, erfolgten Renovierungsarbeiten oder Energiesparmaßnahmen beantworten kann, desto besser.
Die letzte Hürde: der Kaufvertrag
Nach der Besichtigung bleibt abzuwarten, ob der potentielle Käufer weiter Interesse zeigt. Hat er sich zum vereinbarten Zeitpunkt noch nicht selbst gemeldet, so kann der Verkäufer nachfragen, ob ihm noch weitere Unterlagen oder Informationen fehlen. Signalisiert der Interessent seine Kaufbereitschaft, werden Preis und Zahlungsmodalitäten besprochen. Auch eine vorzeitige Schlüsselübergabe zur Durchführung von Renovierungsarbeiten ist möglich. Haben sich beide Parteien geeinigt, lassen sie vom Notar den Kaufvertrag aufsetzen und unterschreiben diesen gemeinsam.
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